专家建议：政策、市场和产业多方协同推动写字楼市场止跌回稳

研讨会现场。　　上海财经大学供图

上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍教授指出，市场的阵痛是转型的必经之路，风险的暴露也是治理的契机。唯有政策、市场和产业多方协同，才能推动写字楼市场止跌回稳，实现高质量发展。

姚玲珍提出应多措并举应对风险：长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位；短期应控制新增供应、推动存量去化。她并建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期，构建健康可持续的写字楼市场新生态。

戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如表示，当前市场仍处于调整周期，供应量持续增加，租赁活动以企业搬迁为主导。尽管面临一定的压力，但部分新兴商圈凭借较高性价比，仍实现了较为积极的租赁表现。整体市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议有关主管部门适当放宽租金定价权，推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造，探索转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态，并积极推进资产证券化。“同时，我们需要高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止‘高评’导致‘高贷’。”

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇强调，尽管商业办公等业态目前面临空置率上升和租金压力等挑战，但在利率持续下行的环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬教授提出应大幅减少商办用地新增供应、推动“商改保租房”用途转化、鼓励老旧项目更新升级、引导特色产业发展及提升运营服务能力等策略，以促进写字楼市场回归供需平衡和健康发展。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授建议，积极推进房地产投资信托基金(REITs)扩容到写字楼市场，促进风险分散化、产权去中心化和管理中心化有机结合，不仅避免写字楼风险向金融体系蔓延，提升存量资产流动性和市场韧性，加快房地产发展新模式构建。

上海财经大学财税投资学院副教授邓旷旷表示，土地利用类型的灵活转换可能是办公楼市场纾困的有效渠道。上海长租公寓项目有大量是从低效写字楼改建的，这些长租公寓不仅对传统住宅小区租金的负面影响很小，还明显提升了社区消费活力。无论是从短期还是长期来看，允许土地用途在不同物业类型间弹性转换，将有利于市场的平稳发展。

上海财经大学财税投资学院助理教授张莉提到，互联网与发达交通网络正重塑上海写字楼市场，使区域租金差缩小。新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向，但改造仍面临成本与审批约束。当前市场机遇与挑战并存，结构性需求与风险防范需兼顾。

本次会议由上海财经大学浦发金融创新研究院主办，上海对外经贸大学房地产经济与金融研究中心协办。

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